Главная Доска объявлений Прайс лист "Свой Угол" Информация Форум Архив журнала Cвежий выпуск газеты Помощь детям

Авторизация






Забыли пароль?
Главная arrow Информация arrow Новое arrow Тенденции рынка вторичного жилья в г. Таганроге (2008 – 2009 гг.)
Тенденции рынка вторичного жилья в г. Таганроге (2008 – 2009 гг.) Печать E-mail
Рейтинг: / 4
ХудшаяЛучшая 
Автор Administrator   
09.03.2009 г.

Приазовский центр недвижимостиАналитическая статья Генерального директора ЗАО «Приазовский центр недвижимости» М.В. ЗАИЧКИНОЙ.

  В условиях общего финансового кризиса прогнозы рынка недвижимости кажутся неопределенными как никогда. Многие специалисты и эксперты сейчас даже не берутся утверждать что-то конкретное и по сравнению с окончаниями прошлых лет, когда все издания пестрели многочисленными прогнозами о росте цен на недвижимость в грядущем году, сейчас заявлений о том, что можно ожидать в обозримом будущем гораздо меньше. Однако  именно сейчас перспективы рынка недвижимости представляются наиболее предсказуемыми. 

   Следует начать с того, что за последние месяцы 2008 года на таганрогском рынке недвижимости установился четкий спад цен на жилье. В сложившихся условиях эта ситуация  абсолютно уместна и имеет доминирующий характер. С одной стороны недвижимость в Таганроге дорожала много лет и выросла в цене многократно, нередко отрываясь от уровня платежеспособности основной массы потенциальных покупателей жилья. С другой стороны, разразившийся финансовый кризис заметно сократил доходы бизнеса и населения, практически уничтожил ипотечное кредитование и инвестиционную активность.

Все эти и иные факторы, влияющие сейчас на рынок недвижимости, приводят к одному очевидному выводу. В ближайшее время нисходящий ценовой тренд будет сохраняться и все прогнозы, по сути, сводятся к ответу на следующие вопросы: «Как долго будет продолжаться снижение?» и «Какова глубина падения цен?».

Предложения квартир в новостройках и на вторичном рынке жилья в нашем городе в плане цен можно разделить на две категории – адекватные и неадекватные. К первой категории относятся хорошие или сбалансированные по всем параметрам предложения, не имеющие серьезных недостатков, причем по разумной цене. Ко второй – квартиры, цены на которые были завышены изначально, даже до кризиса, выставлялись «на вырост» с расчетом на дальнейший рост рынка, причем нередко подобные варианты имеют те или иные изъяны. Например, за последние годы было построено немало псевдо-элитных домов, явно не соответствующих настоящему элитному статусу, но продаваемых по безумно высоким ценам. Немало предложений квартир на вторичном рынке в хороших районах Таганрога и с хорошим ремонтом расположено в старых домах с плохими подъездами, без территории и нормального паркинга. Нередко цена метра в хрущевских пятиэтажках достигала уровня цен в новых домах и т.д.

Соответственно, в нынешних условиях даже независимо от сегмента, к которому принадлежит квартира, динамика ее стоимости будет определяться тем, принадлежит ли она к первой категории или ко второй. Так, как мы считаем, коррекция цен на жилье из первой категории будет наименьшей, потому что они не были завышены изначально, а также даже в условиях кризиса оптимальные варианты имеют больше шансов найти своих покупателей. При этом коррекция цен на квартиры, которые можно отнести ко второй категории может оказаться куда более глубокой и продолжительной.

Рассуждая на тему глубины снижения цен на квартиры в 2009 году, следует принять во внимание, что с учетом скрытой коррекции – торга и скидок – стоимость таганрогских квартир к концу 2008 года уже потеряла порядка 15%-20%. Для сравнения: после дефолта 1998 года, когда падение цен на недвижимость было наибольшим за всю рыночную историю, снижение составило в среднем около 25%. Это позволяет сделать вывод, что коррекция цен на недвижимость, относящуюся к первой категории, уже во многом исчерпана. Следовательно, в 2009 году эти квартиры могут потерять в цене уже немного, возможно дополнительные 5% - 7% до начала весны, а с наступлением весеннего делового сезона спрос на оптимальное жилье по разумной цене начнет постепенно восстанавливаться, а цены – стабилизируются.

Дополнительное снижение цен на квартиры, относящиеся ко второй категории, может оказаться более существенным, так как в кризис все низколиквидные предложения продать крайне сложно. В зависимости от степени завышенности начальной цены и серьезности недостатков, дополнительное снижение цен на такое жилье может составить еще порядка 10% и более. Разумеется, что и срок коррекции цен на неликвидные квартиры по завышенным ценам потребует больше времени и продлится до конца весны – начала лета. Так или иначе основная волна коррекции цен на таганрогские квартиры закончится в первом полугодии 2009 года, а для второго будет характерна стабилизация цен.

Следует отметить, что стремительное развитие общего финансового кризиса и коррекции цен на недвижимость имеет свои положительные стороны. По мнению аналитиков, после 7 летнего периода постоянного роста цен рынку недвижимости было необходимо «спустить пар», чтобы подготовится к новому продолжительному периоду роста. Примечательно, что основная часть коррекции цен уже произошла, причем за довольно короткий промежуток времени – последние месяцы 2008 года. А значит, худшее уже позади.

С началом 2009 года снижение цен, разумеется, продолжится, но оно будет происходить уже замедляющимися темпами, и рынок достигнет «дна» еще в первом полугодии, после чего последует период стабилизации цен. Дальнейшее развитие событий во многом будет зависеть от общего макроэкономического фона, но постепенная активизация покупателей будет происходить за счет высокой потенциальной потребности в жилье и необходимости в улучшении жилищных условий. А значит, впоследствии рынку обеспечен новый период подъема.

 В нынешних условиях ключом к успеху для девелоперского  или инвестиционного бизнесов является своевременное изменение стратегии и ценовой политики. Вместо систематической игры на повышение, характерной для восходящего рынка, сейчас необходимо перестроиться на стратегию снижающегося рынка. Кто из игроков таганрогского рынка недвижимости сделает это среди первых, тот не только переживет кризисную ситуацию и спасет свой бизнес, но и заметно усилит его позиции за счет других, более инертных и догматично настроенных участников. 

P. S. Взрывоопасная обстановка по строительству многоквартирного дома  на ул. Чучева 40 (застройщик РотЯг) близка к благополучному разрешению. После подписания официальных документов подробная информация будет размещена на страницах газеты Недвижимость Таганрога.

 

 

Динамика изменения стоимости 1 кв.м. жилья (квартиры) по г. Таганрогу за 2008 – 2009 гг. представлена в приведенных ниже таблице и графиках:

недвижимость таганрога

 

ЦЕНТР

   Отмечается нетипичный для рынка недвижимости преимущественный спрос на 2-х комнатные квартиры, что и определяет повышенный уровень средней стоимости 1 кв. м. Это квартиры новой качественной постройки общей площадью от 70 до 100 кв. м позиционируются как двухкомнатные (средняя цена по 2008 году – 50 тыс. рублей / кв. м), с незначительным размером дисконта (даже в период кризиса от 5% до 7%). Характерными признаками такого жилья являются небольшое количество квартир в доме, изолированная благоустроенная территория, парковка (или гаражи). В таких домах складываются своего рада Анклавы определенного стиля жизни.

Типовые многоквартирные дома в Центре Таганрога – разнородные по качеству, материалу постройки, возрастом иногда старше домов любого другого района города. Сложный грунт под исторической частью превратил некоторые из них в навсегда опоясанные стяжками строения. Резкий ценовой провал  в 4 квартале 2008 года постепенно выправляется уже в феврале 2009 года.

 

 

таганрог цены

 

 

 

 

РУССКОЕ ПОЛЕ 

  Традиционно высоколиквидный район города, с большими перспективами развития.

На сегодняшнюю ценовую ситуацию серьезно повлиял массовый выброс на рынок предложений квартир в новостройках по договорам переуступки права и придержанные застройщиками 5% - 7% квартир, стоимость которых непосредственно перед вводом в эксплуатацию практически равна цене вторичного рынка нового жилья. Спад цен четвертого квартала 2008 года продолжается до сих пор.  На вторичном рынке дисконт при продаже порой достигает 15%. Это, пожалуй, единственный сегмент рынка недвижимости Таганрога, где провал спроса влечет за собой неопределенные сроки стабилизации. Вероятнее всего критическое состояние продержится до апреля 2009 года.

  

цены таганрог  русское поле

 

 

НОВЫЙ ВОКЗАЛ, ул. ДЗЕРЖИНСКОГО 

  Дефицит жилья в этом районе определенно удерживает цены на среднем уровне. Но 4-й квартал 2008 года показал ясно, что кризис затронул и этот жилой комплекс, где спрос всегда превышал предложение. Относительное равновесие будет иметь место еще некоторое время, пока с рынка не уйдут ликвидные варианты.  В феврале незначительное снижение цен продолжается, но его можно расценивать как начинающийся период стабилизации после обвала октября – декабря 2008 года.

 

 

цены  на недвижимость таганрога р-н новгого вокзала

 

 

 

 

ЗАПАДНЫЙ ЖИЛОЙ МАССИВ 

  В выборке участвуют предложения вторичного жилья по ул. Б. Бульварная, р-н Николаевского переезда, Военный городок, Кислородная площадь, ул. Театральная, ул. Ломоносова, ул. Транспортная.

В подавляющем большинстве это квартиры - хрущевки в кирпичных домах. С учетом кризиса ценовая ситуация вполне стабильна.

 

 

цены на недвижимость таганрога ЗЖМ

 

 

 

 

СЕВЕРНЫЙ ЖИЛОЙ МАССИВ 

   Это район, который мировые экономические потрясения затронули весьма незначительно. Декабрьский обвал 2008 года не стал затяжным спадом января 2009. Спрос и сейчас находится на минимальном уровне (как и по всему городу), но количество ликвидных предложений не вышло за критическую отметку. В среднем состоянии цены поддерживают безусловно микрорайон ПМК и  некоторые локальные жилые комплексы с квартирами улучшенной планировки, достаточно развитой инфраструктурой и хорошей транспортной развязкой.

 

 

 

цены на квартиры в таганроге сжм

 

 

 

 

Ул. СВОБОДЫ, ПРИМОРСКИЙ ПАРК 

  Итоги 2008 года показали, что район завоевал свое место на рынке недвижимости города. Уровень средних цен по году практически сравнялся с ценами Русского Поля. Но ситуация сегодня не настолько сложная. Повышенный спрос приезжих покупателей на квартиры в этом приморском районе положительно влияет на уровень ликвидности жилья. Особенно это касается квартир повышенной комфортности в домах по ул. Инструментальной. Близость к морю всегда привлекала и будет привлекать состоятельных людей.

 

цены на квартыры и дома в таганроге

 

 

 

 

 

ЗАО «ПЦН» Заичкина М.В.

 

 

 

Последнее обновление ( 15.03.2009 г. )
 

Что бы оставить комментарий, необходимо зарегистрироваться, если вы уже зарегистрированы, то просьба пройти авторизацию на сайте.

« Пред.   След. »

Курс валют ЦБ РФ

USD 57.6527
EUR 69.0737
Последние обновление: 24.09.2017 20:14

Лента новостей

161.ru / Новости и статьи