Как нащупать «ценовое дно» в условиях современного рынка?
Автор Administrator   
26.07.2009 г.

 Как ориентироваться в условиях нестабильного рынка? Этот вопрос является сегодня одним из самых актуальных. Особенно много споров разгорается вокруг того, что будет с ценами на недвижимость - жилую, загородную, коммерческую.
Ведь недвижимость слишком долго была в нашей стране одним из главных инвестиционных инструментов, как для физических лиц, так и для институциональных структур. Для всех них крайне важно ответить на вопрос, достиг ли рынок ценового дна.
С одной стороны, практика развитых стран Европы и Америки показывает: недвижимость - это один из стабильных активов. Падение цен на рынке быстро сменяется ростом. С другой стороны, есть пример Японии, где цены на недвижимость снижались в течение 16 лет. Для начала надо разобраться с самим понятием «ценового дна». Очень распространено мнение, что «ценовое дно» - это нижний предел рентабельности. А поскольку большинство компаний уже подошли к нему, дальнейшего падения цен ожидать не следует. Выразителем этой точки зрения является Игорь Михайлович Казьмин, директор Агентства недвижимости «Каменная Лестница»: «Ценовое дно в моем понимании это рентабельность конкретного проекта. Это не только себестоимость самого строительства, цена подведения коммуникаций, земли, но и тот минимум расходов, который позволяет держать компанию на плаву, функционировать ей, как организму. Если компания в массовом порядке распродает все свои объекты ниже этой границы, то ее будущее, как единой структуры, очень туманно. Поэтому я уверен, что девелоперы к подобной практике не прибегнут. Они, как это уже происходит, либо пустят инвесторов в акционерный капитал, либо пригласят их в свои проекты. За бесценок ничего продаваться не будет».
Средний уровень цен и суммы определяется теми цифрами, на основании которых реально заключаются сделки в компании, а также на тех величинах, до которых доходят переговоры. Именно эти цифры и показывают насколько реально готов снизить цену предложения продавец.

«Далеко не всегда мы можем убедить стороны в том, что цена разумна, однако, мы ставим стороны перед фактом: вот цена, которую мы сможем или уже смогли достичь. Далее решение о приобретении или продаже принимает участник сделки. В действительности так случается, что покупатель не верит, что имеется конкурентное предложение со стороны другого приобретателя и теряет уникальную возможность покупки. Полагаю, что эффективные решения принимаются в том случае, когда наши клиенты нам, как операторам рынка, доверяют, ведь именно мы держим руку на пульсе сделок каждый день, видим тенденции спроса и предложения, знаем, до каких пределов стороны готовы идти навстречу друг другу, имеем информацию, действительно ли имеет место конкурентное предложение», - замечает Игорь Михайлович, по его мнению, на динамику цен сейчас влияет слишком много разнонаправленных факторов. - «Уровень цены зависит от того, будет ли спрос на недвижимость. А спрос может взяться лишь при наличии стабильного положительного тренда в экономики. Безусловно, нельзя сбрасывать со счетов тех, у кого есть накопления для покупки недвижимости, но кто не готов сейчас свои сбережения, ожидая самого выгодного предложения по цене. Когда состоится всплеск отложенного спроса и насколько сильным окажется его влияние на рынок - покажет время, но в течении последующих 3-4 лет на рынке недвижимости Таганрога будет явный дефицит новостроек. На противоположной чаше весов, которая тянет цены вниз - большое количество залоговой недвижимости, которая в случае роста просроченной задолженности станет собственностью банков. Многие кредитные организации будут вынуждены выставлять на торги эту недвижимость, и тогда количество предложений на рынке увеличится, и цены могут пойти вниз, хотя данный сценарий маловероятен в связи с мерами правительства по поддержке банков и ипотечных заемщиков. Если динамику цен отобразить графически, то «полка» на падающем графике, параллельная оси абсцисс, и есть ценовое дно. Другими словами, это стоимость, ниже которой собственник, по тем или иным причинам, не готов опускаться в определенном временном промежутке. Но в любом случае, правильно выстроенный и аргументированный диалог, как с покупателем, так и с продавцом позволяет скорректировать понимание цены объекта у сторон, и приблизиться к «золотой середине» - справедливой цене. Для разных категорий клиентов аргументы свои, тем более для покупателей и продавцов (ведь задачи перед ними стоят прямо противоположные). Для инвесторов это - инвестиционная привлекательность, для людей решающих жилищные проблемы это время, потерю которого, порой невозможно переоценить. В общем, этих аргументов множество, и профессиональное их использование это и есть залог успешной сделки, которая отличает настоящих мастеров своего дела, таких как члены НП «ТГР».

 

И.М. Казьмин
директор
АН «Каменная лестница»
Последнее обновление ( 16.08.2009 г. )